Investir dans les sociétés de placement immobilier : comment investir dans les sociétés de placement immobilier

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus pour le compte des actionnaires. Une FPI est comme une société holding immobilière.

Sans frais supplémentaires pour vous, certains ou tous les produits présentés ci-dessous proviennent de partenaires qui peuvent nous rémunérer pour vos clics. C'est ainsi que nous gagnons de l'argent. Cela n’affecte pas nos recommandations ni notre intégrité éditoriale, mais cela nous aide à maintenir le site en activité.

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus, tels que des immeubles résidentiels et commerciaux, au nom des actionnaires.

Les FPI offrent aux particuliers la possibilité de gagner un revenu grâce à des investissements immobiliers sans les contraintes liées à la propriété directe, comme la gestion et l’entretien de la propriété. C'est également un excellent outil pour diversifier votre portefeuille d'investissement.

Lisez la suite pour savoir comment investir dans les FPI et comprendre leur fonctionnement.

Que sont les fiducies de placement immobilier (FPI) ?

Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont des sociétés de portefeuille spécialisées dans l’investissement immobilier, possédant un portefeuille diversifié de propriétés souvent axées sur un secteur spécifique. Son fonctionnement est similaire à celui des sociétés par actions publiques, puisque ses actions sont négociées en bourse.

Les FPI utilisent l’argent des investisseurs pour acheter des propriétés génératrices de revenus, soit par le biais de loyers, soit par le biais d’intérêts sur la propriété. La loi l’oblige à distribuer 90 % de ses bénéfices annuels totaux sous forme de dividendes en espèces aux actionnaires. Cela en fait un investissement attractif pour les amateurs de titres à revenu fixe.

Les actionnaires de REIT bénéficient d’un avantage fiscal, car l’impôt sur les dividendes est faible, ce qui augmente l’attrait de ce type d’investissement.

Comment identifier les sociétés d'investissement immobilier (REIT)

Pour qu'une société soit considérée comme une fiducie de placement immobilier (FPI), elle doit déposer un formulaire Formulaire 1120-REIT L'IRS l'exonère de l'impôt sur les sociétés et évite la double imposition des revenus des actionnaires. Ce formulaire est connu sous le nom de formulaire de sélection de FPI.

Il doit également répondre aux exigences suivantes, telles que stipulées par la Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis et l'IRS :

1. La société doit être enregistrée dans n’importe quel État en tant que société imposable au niveau fédéral, sauf en tant que FPI.
2. Une FPI doit compter au moins 100 actionnaires après la deuxième année d’exploitation.
3. Pas plus de 5 % des actions de la société ne doivent être détenues par 50 personnes ou moins au cours du dernier semestre de l'année fiscale.
4. Les FPI doivent être convertibles et la société doit être gérée par un conseil d’administration ou un conseil d’administration.
5. Au moins 75 % du revenu brut du FPI doit provenir de sources immobilières ou liées à l’immobilier. Cela signifie qu’elle doit investir 75 % de son actif total dans l’immobilier.
6. Une FPI ne peut pas détenir plus de 10 % du pouvoir de vote d'une société, à moins qu'il ne s'agisse d'une autre FPI, d'une filiale de FPI qualifiée (QRS) ou d'une filiale de FPI imposable (TRS).
7. Les frais de service ou les activités non immobilières classées comme sources non éligibles ne doivent pas constituer plus de 5 % des revenus de l'entreprise.
8. Les FPI sont tenues par la loi de verser au moins 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année. Si vous conservez vos revenus, vous paierez des impôts comme toute autre entreprise.
9. La loi oblige les FPI à envoyer chaque année des lettres à tous leurs actionnaires pour leur demander des détails sur la propriété effective des actions. Si une FPI ne le fait pas à temps, elle s’expose à des amendes.

Vous pouvez utiliser Guide des fonds d'investissement immobiliers de la Bourse de New York Ou une autre base de données en ligne, puis recherchez et filtrez les résultats pour voir facilement quelles entreprises sont des REIT. Il existe de nombreuses sources fiables disponibles en ligne pour identifier les sociétés REIT.

Types de fiducies de placement immobilier (FPI)

Les REIT se répartissent en deux catégories principales : FPI actions et FPI hypothécaire. En général, les FPI en actions investissent directement dans l’immobilier physique et génèrent des revenus en le louant, tandis que les FPI hypothécaires investissent dans des prêts hypothécaires et des titres adossés à des créances hypothécaires et génèrent des revenus à partir des intérêts de ces prêts.

1. Sociétés de placement immobilier (SPI)

Les FPI génèrent la majeure partie de leurs revenus en louant les propriétés qu’elles possèdent. Environ 90 % de toutes les FPI sont des fiducies de placement immobilier. Ces fonds peuvent posséder des propriétés résidentielles ou commerciales.

Les FPI bénéficient d’une plus grande stabilité financière car elles dépendent des flux de trésorerie mensuels provenant des loyers payés par les locataires.

Les quatre principaux types de REIT :

1. FPI de détail : Les REIT de vente au détail investissent dans des emplacements de vente au détail autonomes et des centres commerciaux. Ses revenus proviennent des loyers payés par les locataires de ces propriétés. En fait, 24 % de toutes les FPI sont des FPI de détail.
2. FPI de bureaux : Ce type de FPI investit dans des immeubles de bureaux commerciaux et génère des revenus auprès de locataires à long terme. Les locataires signent un contrat de bail allant de trois à dix ans. Les FPI de bureaux sont généralement situées dans des centres urbains connaissant une croissance de l’emploi.
3. FPI résidentielles : Les FPI résidentielles possèdent des propriétés résidentielles. Les données montrent que les REIT possèdent 2 % des appartements aux États-Unis. Investit généralement dans des immeubles d’appartements comptant au moins cinq unités et dans des propriétés multifamiliales comptant de 2 à 4 unités. Tout comme les FPI de bureaux, les FPI résidentielles se concentrent également sur les centres urbains où la densité de population et la croissance de l’emploi sont croissantes. En 2018, les REIT résidentiels ont surperformé le secteur REIT au sens large, avec un rendement de dividende moyen de 3.97 % sur un an.
4. FPI du secteur de la santé : Il existe 33 REIT du secteur de la santé dans le monde, avec une capitalisation boursière de plus de 127 milliards de dollars, et 90 % des REIT du secteur de la santé sont situés aux États-Unis. Les REIT du secteur de la santé investissent dans des propriétés liées à la santé telles que des établissements de soins infirmiers, des hôpitaux, des maisons de retraite et des centres médicaux. Le secteur des soins de santé représente environ 17 % des dépenses du PIB des États-Unis. Ses revenus proviennent des remboursements Medicare et des frais d’occupation. Les rendements des dividendes versés par les REIT du secteur de la santé sont supérieurs à ceux des sociétés de l’indice immobilier mondial.

2. Sociétés de placement immobilier hypothécaires

Les FPI hypothécaires acquièrent des prêts hypothécaires existants à long terme et à taux d’intérêt élevé et réalisent leurs bénéfices grâce aux paiements d’intérêts. Son bénéfice réside dans la différence entre les taux d’intérêt à court et à long terme des prêts hypothécaires.

Les FPI hypothécaires peuvent être : Résidentiel ou commercial. Investir dans ces fonds est considéré comme risqué, car ils ne représentent qu’environ 10 % du total des types de fonds d’investissement immobilier. Cela est dû au fait que les FPI hypothécaires fonctionnent avec un effet de levier élevé, ce qui les rend volatiles.

Avant d’investir dans des FPI hypothécaires, il est fortement recommandé d’accroître vos connaissances en investissement dans ce domaine afin de comprendre la nature de ces fonds et leur fonctionnement.

Comment investir dans des fiducies de placement immobilier

La meilleure façon d’investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI) est d’investir dans un fonds existant. Vous pouvez investir dans des FPI en achetant leurs actions directement ou en investissant dans un système tel qu’un fonds commun de placement agréé, qui investit dans des FPI. Il s’agit d’une option idéale pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leurs portefeuilles d’investissement avec des actifs immobiliers sans avoir besoin de posséder ou de gérer des propriétés physiques.

Vous pouvez obtenir une exposition aux actions REIT en investissant dans des fonds communs de placement spécialisés dans l’investissement immobilier ou dans des fonds négociés en bourse (ETF) axés sur l’immobilier. Les fonds négociés en bourse sont des sociétés d’investissement organisées qui lèvent des capitaux d’investissement en vendant leurs actions aux investisseurs. L’argent que vous recevez de la vente des actions est ensuite investi dans des objectifs d’investissement spécifiques, offrant aux investisseurs un accès facile au marché immobilier.

Voici un guide rapide pour investir dans deux types de FPI : les FPI cotées en bourse et les FPI privées :

1. Sociétés de placement immobilier (SPI)

Ces types de FPI sont similaires aux actions et aux fonds négociés en bourse (ETF) dans le sens où vous pouvez les acheter et les vendre sur les principales bourses comme le NASDAQ ou la Bourse de New York. Il existe plus de 225 REIT négociés en bourse aux États-Unis.

Il n’y a pas de montant minimum ou maximum pour l’achat de REIT. Les frais de courtage en ligne varient d’environ 8 $ à 10 $ par transaction.

Les investisseurs reçoivent des dividendes trimestriels ou mensuels équivalant à 90 % de leurs bénéfices. Les actifs des investisseurs dans les REIT connaissent une augmentation continue de valeur en fonction des tendances macroéconomiques et des performances de l’entreprise.

De nombreuses personnes préfèrent investir dans les REIT en raison de leur grande liquidité et de leur croissance stable. Ils ne facturent pas non plus de frais de service initiaux ou annuels.

La loi exige que les FPI déposent des rapports financiers trimestriels et se conforment à d’autres exigences en matière de rapports financiers afin d’accroître la transparence et la responsabilité.

Vous pouvez trouver de bonnes REIT dans lesquelles investir sur des plateformes comme Dividends.com, où plus de 200 REIT sont répertoriés sur le site Web.

2. Les sociétés d'investissement immobilier privées

Ces sociétés répondent aux exigences de l’IRS mais sont enregistrées auprès de la SEC sur une bourse. Les FPI privés sont vendus par des conseillers financiers privés ou des courtiers.

Contrairement aux FPI cotées en bourse, qui ne facturent aucuns frais, les FPI privées facturent des frais initiaux allant de 10 à 16 %. Les FPI privées peuvent vendre des titres à des investisseurs accrédités ayant un revenu annuel d’au moins 200,000 XNUMX $ ou une valeur nette d’au moins XNUMX million de dollars.

Les FPI privées manquent de transparence parce qu’elles n’adhèrent pas aux normes de reporting auxquelles sont soumises les FPI cotées en bourse. Elle ne respecte pas non plus les règles des sociétés publiques.

De plus, les investisseurs ne peuvent pas accéder à leurs investissements pendant les deux à trois premières années après avoir investi dans des FPI privées.

Une fois ce délai expiré, ils peuvent retirer leurs investissements. Les retraits de FPI sont appelés rachats. Malgré la période de trois ans, les gestionnaires de FPI peuvent décider de restreindre les rachats indéfiniment.

Comment mesurer les dividendes et les distributions des fiducies de placement immobilier (FPI)

Les bénéfices des FPI peuvent être mesurés par le bénéfice net, ainsi que par les fonds provenant des opérations (FFO). Vous pouvez calculer cela en additionnant le bénéfice net de l'entreprise plus l'amortissement et la dépréciation moins le gain sur la vente de biens immobiliers. Le FFO est une mesure importante de la performance des REIT car il reflète le flux de trésorerie d'exploitation réel d'une entreprise, qui est plus important pour les investisseurs que le résultat net comptable.

FFO = (Bénéfice net) + (Amortissement) – (Bénéfice de la vente de biens immobiliers).

L'amortissement est inclus dans le calcul car les frais d'amortissement annuels des nombreux actifs immobiliers des FPI faussent négativement les bénéfices. Étant donné que les bénéfices des ventes immobilières sont supprimés, les FPI peuvent les réinvestir, contribuant ainsi à la croissance de leur portefeuille immobilier. Cela donne une image plus claire de la performance financière du fonds et de sa capacité à distribuer des dividendes.

Quel est le ratio idéal pour votre investissement dans des fonds d’investissement immobilier ?

Si vous vous demandez quel pourcentage de votre portefeuille d’investissement devrait être alloué aux fiducies de placement immobilier (FPI), la réponse courte est que cela varie en fonction de plusieurs facteurs.

Le ratio optimal dépend de vos objectifs d’investissement, de votre tolérance au risque et de l’horizon temporel de vos investissements. Cependant, la plupart des experts recommandent d’allouer entre 5 et 15 % de votre portefeuille aux REIT, en tenant compte des facteurs mentionnés ci-dessus et en ajustant le pourcentage en conséquence. Par exemple, l’âge est un facteur déterminant pour déterminer le ratio optimal. Bien qu’une allocation de 15 % puisse être appropriée lorsque vous avez 30 ans, ce pourcentage devrait diminuer progressivement au fil du temps. Et lorsque vous atteignez l’âge de la retraite, il est logique d’avoir une allocation beaucoup plus faible aux REIT.

Par exemple, l’âge affecte le pourcentage optimal de votre investissement dans les FPI. Bien que 15 % puissent être appropriés à XNUMX ans, ce pourcentage doit être progressivement réduit à mesure que vous vieillissez. À la retraite, il est généralement conseillé de réduire considérablement votre investissement dans les FPI afin de préserver le capital.

Avantages d'investir dans des sociétés de placement immobilier (REIT)

Investir dans des sociétés de placement immobilier (SPI) présente plusieurs avantages par rapport aux investissements immobiliers individuels :

1. rendements relativement élevés. Selon NareitAux États-Unis, environ 145 millions d’investisseurs possèdent des REIT par le biais de fonds communs de placement et d’épargne-retraite. Investir dans des FPI diversifie votre portefeuille de placements et aide à préserver la valeur globale de votre investissement.
2. Investir dans les REIT constitue une source fiable de revenus passifs. Contrairement aux investissements immobiliers individuels, les investisseurs en FPI n’ont pas à se soucier de l’achat, de la vente, de la location ou de l’entretien de biens immobiliers.
3. Les FPI sont gérées par des professionnels qui s’occupent de tous les aspects de l’immobilier. (y compris les activités juridiques) de manière très rentable. À la fin de chaque trimestre, les investisseurs reçoivent une part des bénéfices sous forme de dividendes.
4. La plupart des FPI sont de grande taille par rapport aux propriétés individuelles. En fonction des propriétés que vous possédez. Cela le rend plus stable et moins volatil.
5. Transparence. Les FPI cotées en bourse sont tenues par la loi de rendre compte régulièrement aux actionnaires. Ses activités sont soumises à la surveillance du marché grâce à cette transparence, permettant aux investisseurs d’être informés de tout ce qui se passe dans l’entreprise.
6. Les FPI permettent aux particuliers d’investir dans des biens immobiliers coûteux qu’il leur serait difficile de posséder individuellement. Les REIT sont également liquides ; Où vous pouvez les acheter et les vendre facilement.

Inconvénients d’investir dans des sociétés de placement immobilier (FPI)

Bien qu’il existe de nombreux avantages à ajouter des FPI à votre portefeuille d’investissement, il existe également certains inconvénients potentiels à prendre en compte.

Les points suivants font partie des inconvénients les plus importants de l’investissement dans des fonds d’investissement immobilier :

• Bénéfices imposables : Bien que les FPI présentent certains avantages fiscaux, il est important de se rappeler que les dividendes (distributions) sont souvent soumis à l’impôt sur le revenu.
• Frais: Si vous investissez dans des FPI privées non cotées, vous pourriez être confronté à des frais initiaux élevés, à des commissions et à des coûts d’exploitation élevés. Il est conseillé de rechercher des fonds avec des frais faibles pour en tirer le meilleur parti.
• Volatilité: Les REIT ne sont pas à l’abri de la volatilité du marché. Lorsque le marché immobilier est en baisse, les FPI peuvent être affectées négativement. Il est important de diversifier votre portefeuille pour réduire les risques.
• Sensibilité aux taux d’intérêt : Selon le type de FPI dans lequel vous investissez, les prix des FPI peuvent être très sensibles aux taux d’intérêt. Par exemple, les FPI hypothécaires sont plus sensibles aux variations des taux d’intérêt que les FPI résidentielles. Vous devriez donc étudier l’impact des changements potentiels des taux d’intérêt sur vos investissements.

Foire Aux Questions

Qu’est-ce qui détermine la valeur des actions d’une FPI ?

Voici quelques facteurs que vous pouvez utiliser pour déterminer la valeur d’une action REIT :

• Croissance attendue : Vous pouvez examiner la croissance attendue des bénéfices et le rendement total attendu de l’action pour l’évaluer. Il s’agit d’un indicateur important de la santé de la performance du fonds et de sa capacité à générer des rendements futurs.
• Ratio cours/fonds propres d'exploitation (FFO) : Vous pouvez examiner le ratio cours/fonds d'exploitation (FFO) pour évaluer la valeur d'une FPI, ce qui peut être plus précis que les bénéfices et les revenus projetés lors de l'évaluation des FPI. Il montre la performance opérationnelle réelle du fonds.
• Comparaison: Comparez le rendement des dividendes avec d’autres types d’investissements à revenu élevé, tels que les actions ou les obligations des services publics. Cela vous aide à comprendre à quel point un investissement dans le fonds est attrayant par rapport à d’autres options.
• Ratio dette/EBITDA : Regardez le ratio dette/bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement (EBITDA) pour comparer les FPI. Ce ratio indique la capacité du fonds à payer ses dettes grâce à ses bénéfices d’exploitation.
• Ratio de distribution des dividendes : Regardez combien d’argent est versé sous forme de dividendes pour évaluer la durabilité d’une FPI. Un ratio trop élevé peut indiquer une difficulté à maintenir le niveau des distributions à l’avenir.
• Cote de crédit : Les notations de crédit évaluent la solidité financière en fonction de l'historique de performance et des perspectives d'une FPI. Des notes plus élevées peuvent être associées à une valorisation plus élevée, car elles reflètent une plus grande confiance dans la capacité du fonds à respecter ses obligations.

Quels sont les facteurs qui influencent la croissance des fiducies de placement immobilier (FPI) ?

Les bénéfices des fonds de placement immobilier (FPI) sont influencés par plusieurs facteurs. Ces fonds réalisent souvent des bénéfices plus élevés en période de croissance économique, lorsque la demande de biens immobiliers commerciaux augmente, ce qui entraîne des loyers plus élevés et une augmentation de la valeur des actifs.

Lorsque la valeur des actifs immobiliers augmente, la valeur des REIT augmente également. Cette croissance des revenus peut provenir de plusieurs sources, telles que l’acquisition de nouvelles propriétés, l’augmentation du nombre de locataires dans la propriété et l’augmentation des loyers. En outre, d’autres facteurs tels que la baisse des taux d’intérêt peuvent jouer un rôle dans l’augmentation de la demande de REIT, et donc dans l’augmentation de leur valeur.

Comment les débutants peuvent-ils investir dans les REIT ?

N’importe qui peut investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI) en tant qu’investisseur individuel. Il s’agit d’un processus simple comme l’ouverture d’un compte de trading auprès d’une société de courtage. À partir de là, vous pouvez déposer des fonds et commencer à investir dans des REIT individuelles cotées en bourse, à l’instar d’autres actifs sur le marché boursier. Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont une option intéressante pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leurs portefeuilles d’investissement avec une exposition à l’immobilier sans avoir à posséder ou à gérer de véritables biens immobiliers.

Pour investir dans des REIT privés non cotés, vous devrez répondre à des exigences de revenu et être un investisseur accrédité conformément à la réglementation locale du marché financier. Ces fonds nécessitent généralement un investissement minimum inférieur et peuvent comporter des risques plus élevés que leurs homologues cotés en bourse.

Les dividendes des REIT sont-ils versés mensuellement ?

Cela dépend du REIT. Certaines FPI versent des dividendes mensuels, ce qui constitue un avantage majeur d’investir dans ces fonds. Alors que d’autres fonds versent des dividendes trimestriellement ou annuellement. Toutes les FPI sont tenues de distribuer des dividendes au moins une fois par an. Ces bénéfices sont appelés dividendes et représentent une partie des bénéfices du fonds qui sont distribués aux actionnaires.

Si vous êtes préoccupé par la fréquence des versements de dividendes, faites vos recherches et vérifiez le calendrier de paiement avant d’investir dans une FPI en particulier. Renseignez-vous sur l’historique et le montant des dividendes du fonds, car cela vous aidera à prendre une décision d’investissement éclairée.

Avez-vous besoin d’un formulaire fiscal K-1 ou 1099 pour investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI) ?

Si vous possédez des actions dans une fiducie de placement immobilier (FPI), vous n’avez pas besoin de produire l’annexe K-1, qui est utilisée pour les investisseurs dans des sociétés à responsabilité limitée (LLC) qui sont imposées en tant que sociétés de personnes. Les FPI, étant des sociétés cotées en bourse, n’ont pas besoin de ce formulaire.

Au lieu de cela, les investisseurs REIT reçoivent un formulaire fiscal 1099-DIV, qui indique les dividendes et répertorie généralement les distributions de gains en capital. Ce formulaire facilite la déclaration des revenus des FPI dans les déclarations de revenus.

Faut-il investir dans les REIT ?

Investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI) est un excellent moyen de diversifier toute stratégie d’investissement et constitue un excellent moyen d’investir dans l’immobilier sans avoir à posséder soi-même une propriété physique.

Même si certains aiment être propriétaires immobiliers, l’avantage de ne pas avoir à intervenir dans les FPI en fait des investissements intéressants.