Dans la gestion d'actifs immobiliers, le succès est souvent associé à une exécution parfaite et à des attentes stables. Or, après avoir géré des portefeuilles immobiliers commerciaux d'une valeur de plus de 15 milliards de dollars en Europe et aux États-Unis, j'ai appris que la véritable valeur ne réside pas dans la perfection. Elle découle de la flexibilité et de l'adaptabilité, deux qualités essentielles pour maximiser la valeur immobilière à long terme .
La perfection est constante. La flexibilité évolue
L’immobilier commercial de détail est dynamique par nature. Les habitudes de consommation évoluent. Les grandes entreprises locataires évoluent. La transformation numérique est devenue une constante. Dans ce contexte, j’ai constaté que les portefeuilles les plus performants ne sont pas ceux qui suivent des plans rigides. Ils sont plutôt conçus pour être flexibles et adaptables.
Les mesures traditionnelles telles que les baux à long terme ou l’occupation continue peuvent donner un faux sentiment de stabilité. Ce qui compte vraiment, c’est de savoir si l’actif immobilier peut s’adapter au changement – rapidement, intelligemment et de manière rentable. *En d’autres termes, la capacité à s’adapter aux tendances changeantes du marché et aux besoins évolutifs des consommateurs est la clé du succès à long terme.*
Redéfinir les atouts du secteur de la vente au détail
Au cours de la dernière décennie, je me suis concentré sur le repositionnement des actifs de vente au détail et sur la sécurisation de leur avenir. Cela comprend l’amélioration de la valeur grâce à une transformation à usage mixte – en réduisant la surface locative brute (SBL) allouée au commerce de détail lorsqu’elle ne répond plus à la demande et en ajoutant des composants résidentiels, de bureaux ou d’hôtels qui activent l’écosystème.
Dans certains cas, cela a impliqué la réutilisation des espaces de stationnement en surface en construisant des parkings à plusieurs étages. Quel est le résultat ? Même nombre de places de stationnement, mais avec de nouveaux terrains disponibles pour un développement à usage mixte. En plus d'améliorer les finances de l'actif, ces types de mesures ont également contribué à transformer des centres commerciaux sous-utilisés en destinations actives 18 heures sur XNUMX.
Les portefeuilles flexibles intègrent ce type d’adaptabilité. Il ne s’agit pas de conserver chaque mètre carré. Il s’agit d’extraire la meilleure utilisation possible de chaque partie du site.
Stratégies de vente au détail post-COVID : les partenariats d'abord
L’ère de la COVID a changé notre façon de traiter avec les locataires. Alors que le modèle pré-pandémique reposait en grande partie sur la location basée sur les transactions, la réalité post-pandémique exige une approche plus collaborative et stratégique.
Aujourd'hui, le succès repose sur une collaboration étroite avec les marques de distribution afin de comprendre leurs objectifs, le comportement de leurs clients et l'évolution de leurs besoins. Cela implique de s'aligner sur leur vision en leur proposant l'espace adéquat au bon endroit et en les accompagnant dans le déploiement de concepts innovants qui reflètent l'image de leur marque. Une connaissance approfondie du parcours client en magasin est donc indispensable.
Face à l'essor considérable du commerce de détail ces cinq dernières années, la concurrence s'est intensifiée, tant pour attirer les clients que pour fidéliser les locataires. Les propriétaires ne peuvent plus se contenter de proposer des espaces commerciaux ; ils doivent offrir un environnement propice à la réussite de leurs locataires. Les meilleurs résultats sont obtenus grâce à des relations solides, fondées sur la confiance mutuelle, au sein du secteur du commerce de détail.
Plus petit peut être plus intelligent.
Réduire l’espace physique ne signifie pas nécessairement réduire la valeur. En fait, une réduction réfléchie des effectifs peut conduire à de meilleurs résultats. Lorsque vous créez ce que j’appelle une « tension commerciale » — un mélange coordonné de locataires, moins de locaux vacants et un sentiment d’appartenance plus fort — vous pouvez accroître l’intérêt des consommateurs. Cela se traduit souvent par un loyer plus élevé par pied carré, de meilleures performances des locataires et une stabilité à long terme.
Cela est particulièrement vrai dans les environnements commerciaux haut de gamme où l’expérience, l’emplacement et la promotion jouent un rôle plus important que l’espace. La valeur consiste à faire en sorte que chaque pied carré compte.
Enseignements tirés de plus de 15 milliards de dollars d'expérience en matière d'investissement transfrontalier
Voici trois faits qui ont façonné mon approche de la gestion des actifs immobiliers de détail au fil des ans :
La flexibilité des investissements est plus importante que leur montant. D'après mon expérience, les portefeuilles qui réagissent rapidement et précisément à l'évolution du marché sont plus performants que ceux qui reposent sur des investissements importants mais non ciblés. Ce principe est fondamental pour optimiser le rendement des investissements en gestion d'actifs immobiliers.
• Concevoir en privilégiant la flexibilité. Les actifs immobiliers les plus performants du secteur du commerce de détail ne sont pas figés. Ils sont conçus pour évoluer avec leurs utilisateurs. La conception doit donc privilégier l'adaptabilité aux besoins changeants des consommateurs, ce qui représente à la fois un défi et une opportunité.
Le leadership repose sur l'itération et l'amélioration continue. Les leaders flexibles prennent des décisions avec conviction tout en restant ouverts aux retours et aux nouvelles données. Cet état d'esprit favorise la création de valeur. Un leadership efficace dans ce domaine exige la capacité de s'adapter rapidement aux évolutions du marché et de prendre des décisions éclairées, fondées sur des données et des analyses.
Une nouvelle définition de la valeur immobilière
L’avenir de l’immobilier commercial ne sera pas déterminé uniquement par la surface locative brute (SBL). Elle sera plutôt façonnée par la capacité à s’adapter, à intégrer les usages, à servir des sociétés en évolution et à fournir de solides performances même face à l’incertitude. *Remarque : Le terme « superficie locative brute » (SBL) fait référence à la superficie locative totale d'une propriété commerciale, une mesure traditionnelle de la valeur d'une propriété.*
J’ai pu le constater de mes propres yeux, depuis les grands centres commerciaux des capitales jusqu’aux sites de mobilisation urbaine aux droits complexes. Quel est le dénominateur commun ? Les stratégies flexibles surpassent systématiquement les plans parfaits.
La valeur provient d’actifs résilients, opérationnels et faisant partie de quelque chose de plus grand qu’eux-mêmes. Cela vient de dirigeants qui sont prêts à réinventer l’espace, et pas seulement à l’entretenir. Cette approche est conforme aux meilleures pratiques modernes de gestion d’actifs immobiliers.
La perfection peut être confortable. Mais sur le marché actuel, la persévérance est plus susceptible de créer un succès durable. La résilience et la flexibilité sont essentielles pour maximiser votre retour sur investissement (ROI) dans l’immobilier.
Les informations fournies ici ne constituent pas des conseils d’investissement, fiscaux ou financiers. Vous devriez consulter un professionnel agréé pour obtenir des conseils concernant votre situation particulière.
