Dans la gestion d’actifs immobiliers, le succès est souvent lié à une exécution parfaite et à des attentes stables. Mais après avoir géré des portefeuilles immobiliers de détail d’une valeur de plus de 15 milliards de dollars en Europe et aux États-Unis, j’ai appris que la véritable valeur ne vient pas de la perfection. Il s’agit plutôt de flexibilité et d’adaptabilité, deux qualités nécessaires pour améliorer valeur immobilière A long terme.
La perfection est constante. La flexibilité évolue
L’immobilier commercial de détail est dynamique par nature. Les habitudes de consommation évoluent. Les grandes entreprises locataires évoluent. La transformation numérique est devenue une constante. Dans ce contexte, j’ai constaté que les portefeuilles les plus performants ne sont pas ceux qui suivent des plans rigides. Ils sont plutôt conçus pour être flexibles et adaptables.
Les mesures traditionnelles telles que les baux à long terme ou l’occupation continue peuvent donner un faux sentiment de stabilité. Ce qui compte vraiment, c’est de savoir si l’actif immobilier peut s’adapter au changement – rapidement, intelligemment et de manière rentable. *En d’autres termes, la capacité à s’adapter aux tendances changeantes du marché et aux besoins évolutifs des consommateurs est la clé du succès à long terme.*
Redéfinir les atouts du secteur de la vente au détail
Au cours de la dernière décennie, je me suis concentré sur le repositionnement des actifs de vente au détail et sur la sécurisation de leur avenir. Cela comprend l’amélioration de la valeur grâce à une transformation à usage mixte – en réduisant la surface locative brute (SBL) allouée au commerce de détail lorsqu’elle ne répond plus à la demande et en ajoutant des composants résidentiels, de bureaux ou d’hôtels qui activent l’écosystème.
Dans certains cas, cela a impliqué la réutilisation des espaces de stationnement en surface en construisant des parkings à plusieurs étages. Quel est le résultat ? Même nombre de places de stationnement, mais avec de nouveaux terrains disponibles pour un développement à usage mixte. En plus d'améliorer les finances de l'actif, ces types de mesures ont également contribué à transformer des centres commerciaux sous-utilisés en destinations actives 18 heures sur XNUMX.
Les portefeuilles flexibles intègrent ce type d’adaptabilité. Il ne s’agit pas de conserver chaque mètre carré. Il s’agit d’extraire la meilleure utilisation possible de chaque partie du site.
Stratégies de vente au détail post-COVID : les partenariats d'abord
L’ère de la COVID a changé notre façon de traiter avec les locataires. Alors que le modèle pré-pandémique reposait en grande partie sur la location basée sur les transactions, la réalité post-pandémique exige une approche plus collaborative et stratégique.
Aujourd’hui, le succès s’obtient en travaillant main dans la main avec les marques de vente au détail pour comprendre leurs objectifs, le comportement des clients et l’évolution des besoins. Cela implique de trouver le bon espace, au bon endroit, et de les accompagner dans le déploiement de concepts pionniers qui reflètent la vision de leur marque. Cela nécessite une compréhension approfondie de Parcours client dans le commerce de détail .
Avec l’augmentation significative des nouveaux développements commerciaux au cours des cinq dernières années, la concurrence pour le trafic piétonnier et les locataires solides s’est intensifiée. Les propriétaires ne peuvent plus se contenter de fournir de l’espace : ils doivent fournir la plateforme adéquate pour que les locataires puissent s’épanouir. Les meilleurs résultats proviennent de relations solides fondées sur Confiance mutuelle dans le secteur de la vente au détail .
Plus petit peut être plus intelligent.
Réduire l’espace physique ne signifie pas nécessairement réduire la valeur. En fait, une réduction réfléchie des effectifs peut conduire à de meilleurs résultats. Lorsque vous créez ce que j’appelle une « tension commerciale » — un mélange coordonné de locataires, moins de locaux vacants et un sentiment d’appartenance plus fort — vous pouvez accroître l’intérêt des consommateurs. Cela se traduit souvent par un loyer plus élevé par pied carré, de meilleures performances des locataires et une stabilité à long terme.
Cela est particulièrement vrai dans les environnements commerciaux haut de gamme où l’expérience, l’emplacement et la promotion jouent un rôle plus important que l’espace. La valeur consiste à faire en sorte que chaque pied carré compte.
Enseignements tirés de plus de 15 milliards de dollars d'expérience en matière d'investissement transfrontalier
Voici trois faits qui ont façonné mon approche de la gestion des actifs immobiliers de détail au fil des ans :
• La flexibilité des dépenses d’investissement est supérieure au volume des dépenses d’investissement. D’après mon expérience, les portefeuilles d’investissement qui réagissent rapidement et avec précision à l’évolution de la dynamique du marché sont plus performants que ceux qui s’appuient sur des investissements importants mais non ciblés. Ce concept est essentiel pour obtenir un retour sur investissement maximal dans gestion d'actifs immobiliers.
• Conçu dans un souci de flexibilité. Les actifs immobiliers commerciaux les plus performants ne sont pas statiques. Il est plutôt conçu pour évoluer avec les personnes qui l’utilisent. Le design doit se concentrer sur l’adaptabilité aux besoins en constante évolution des consommateurs, ce qui constitue à la fois un défi et une opportunité.
• Le leadership est une question d’itération et d’amélioration continue. Les dirigeants résilients prennent des décisions avec conviction, mais restent ouverts aux commentaires et aux nouvelles données. Cet état d’esprit favorise la création de valeur. Un leadership efficace dans ce domaine exige la capacité de s’adapter aux changements rapides du marché et de prendre des décisions éclairées fondées sur des données et des analyses.
Une nouvelle définition de la valeur immobilière
L’avenir de l’immobilier commercial ne sera pas déterminé uniquement par la surface locative brute (SBL). Elle sera plutôt façonnée par la capacité à s’adapter, à intégrer les usages, à servir des sociétés en évolution et à fournir de solides performances même face à l’incertitude. *Remarque : Le terme « superficie locative brute » (SBL) fait référence à la superficie locative totale d'une propriété commerciale, une mesure traditionnelle de la valeur d'une propriété.*
J’ai pu le constater de mes propres yeux, depuis les grands centres commerciaux des capitales jusqu’aux sites de mobilisation urbaine aux droits complexes. Quel est le dénominateur commun ? Les stratégies flexibles surpassent systématiquement les plans parfaits.
La valeur provient d’actifs résilients, opérationnels et faisant partie de quelque chose de plus grand qu’eux-mêmes. Cela vient de dirigeants qui sont prêts à réinventer l’espace, et pas seulement à l’entretenir. Cette approche est conforme aux meilleures pratiques modernes de gestion d’actifs immobiliers.
La perfection peut être confortable. Mais sur le marché actuel, la persévérance est plus susceptible de créer un succès durable. La résilience et la flexibilité sont essentielles pour maximiser votre retour sur investissement (ROI) dans l’immobilier.
Les informations fournies ici ne constituent pas des conseils d’investissement, fiscaux ou financiers. Vous devriez consulter un professionnel agréé pour obtenir des conseils concernant votre situation particulière.
